기업 분석 #01 : Digital Realty Trust (DLR)

기업 소개

[Digital Realty Trust]

 정보 급증 가속화에 따라 '디지털 신뢰'가 중요해졌고, 이로 인해 안전한 데이터 교환이 전 세계적으로 중요한 화두가 되었다. Digital Realty는 인터넷 중심의 시대에서 전 세계 고객을 대상으로 데이터 센터(Data Center), 코로케이션(Co-Location)을 지원한다.

 

 사업부문은 클라우드(Cloud), IT 서비스, 커뮤니케이션, 소셜 네트워킹에서 금융 서비스, 제조, 에너지, 의료, 소비재에 이르기까지 다양하다. 즉 이러한 산업들에 데이터 센터 리츠를 제공하는 것이다. 구체적으로는 즉시 사용 가능한 데이터 센터를 지원하기도 하며, 주요 클라우드 서비스 공급업체(AWS, Oracle, Google Cloud, IBM Cloud 등)에 대한 연결을 제공한다.

 

 경영진 중 CEO인 A. 윌리엄 스타인(빌) (A. William Stein(Bill)) 소개를 보자. 2014년 CEO로 임명되기 전 CFO(최고재무책임자) 및 CIO(최고투자책임자)를 역임했다. 다양한 회사에서 최고운영책임자, 부사장, 최고재무책임자, 비서실장을 지냈다. 특이한 이력으로는 증권, 금융, 변호사업에도 종사한 경험이 있다. 리츠 사업을 하는 기업의 CEO이니만큼, NAREIT(National Association of Real Estate Investment Trusts, 전미리츠협회)의 2020년도 의장이었다. (2021년도는 James F. Risoleo가 CEO 자리를 대신한다고 한다.) CTO(최고기술책임자)는 크리스 샤프(Chris Sharp)이며, 데이터 센터 부분에서 경력이 있다. 가장 최근에는 에퀴닉스(Equinix)라는 Cloud Service Solution 기업에서 근무를 했었다.

 

 경쟁자의 경우 에퀴닉스(Equinix, EQIX)가 있다. 가장 큰 데이터 센터 리츠인 에퀴닉스(Equinix, EQIX)와의 차이점은 에퀴닉스는 데이터 센터의 절반을 임대하고 빌린 데이터 센터를 쪼개서 여러 고객들에게 빌려주는 구조이지만, 디지털 리얼티의 경우 모든 데이터 센터를 소유하고 있다는 점이다. 맥도날드가 맥도날드 가맹점을 입점하기 위해 그 부동산을 구매하여 로열티와 월세를 동시에 받는 구조임을 생각해보면, 디지털 리얼티의 이런 구조가 어느 정도 이점을 가지고 있을 것이라 생각된다.

 사업구조를 크게 Wholesale, Colocation, Interconnection 이렇게 세 가지로 보면 된다. Wholesale은 데이터 센터를 통째로 빌려주고 유지보수등의 관리는 임차인이 하는 방식이고, Colocation은 작은 데이터 센터를 빌려주면서 각종 서비스를 제공하는 방식이다. Equinix는 Digital Realty로부터 싼 가격에 데이터 센터를 빌리고 (Wholesale), 빌린 데이터 센터에서 Colocation 서비스를 제공하기 때문에 Equinix의 수익이 Digital Realty보다 높다.

 

 부동산 불패라는 말이 있듯, 땅을 가지고 있는 Digital Realty가 Colocation 사업에 더 투자를 하고 기술력을 높인다면 Equinix만큼의 수익을 낼 수 있지 않을까 싶다. 또 데이터센터가 많이 늘어나는 상황에서 여러 크고 작은 기업들이 Digital Realty로부터 데이터 센터를 wholesale하려 한다면? 임대 비용이 더 늘어날 수도 있을 것 같다.

 

 

나만의 Valuation

 막연히 생각해보면 앞서 말했듯 정보가 급증함에 따라 데이터 센터 즉, 서버실 확장은 불가피하다. 그렇기에 데이터 센터 기업들은 더더욱 커질 수 있을 것으로 본다. 아무리 Facebook이 좋은 서비슬 개발해도 이 서비스를 제공하려면 데이터 센터는 필요하니까. 하지만 막연하게 보는 것보다 기업을 평가하기 위한 대략적인 지표를 확인해보자.

 

Digital Realty Trust (DLR) (21-05-03 기준)
시가총액	43.054B - 대형주
산업분야	REITs (리츠)

 

PER / PBR / ROE

Date	PER	PBR	ROE
2020-12-31	123.49	2.1	1.47%
2020-09-30	58.63	2.19	3.36%
2020-06-30	48.8	2.1	4.48%
2020-03-31	48.16	2.06	4.96%
2019-12-31	48.86	2.26	4.67%
2019-09-30	123.32	2.52	1.97%
2019-06-30	101.79	2.21	2.10%
2019-03-31	88.16	2.11	2.39%
2018-12-31	80.77	1.87	2.30%
2018-09-30	77.53	1.98	2.49%
2018-06-30	103.53	1.94	1.82%
2018-03-31	93.06	1.79	2.02%
2017-12-31	100.62	1.89	2.14%
2017-09-30	84.46	1.93	3.00%
2017-06-30	39.52	3.2	7.62%
2017-03-31	39.61	2.92	7.28%
2016-12-31	38.57	2.63	6.95%
2016-09-30	58.12	2.54	4.63%
2016-06-30	200.85	3.13	1.52%
2016-03-31	65.81	2.46	3.67%
2015-12-31	39.07	2.03	5.34%
2015-09-30	35.79	1.81	5.25%
2015-06-30	26.76	1.89	7.00%
2015-03-31	35.91	1.86	5.02%

 주가와 함께 비교를 해보니, PER 중 굵은 글씨로 되어있는 시기 즈음에 주가가 하락하는 경향을 보였다. 당시 고평가 되어있었던 것으로 예상된다. (솔직히 PBR은 잘 모르겠다 아직..) ROE의 경우 최근 3년간 평균 2.8% 정도를 형성한다. 현재 PER이 123정도 되는 걸로 보아선 살짝 고평가 되어있는 것으로 보인다.

 

BPS / EPS / Revenue

Date	BPS	TTM EPS	EPS	Revenue
2021-03-31	N/A	$1.42	$1.32	$1,090
2020-12-31	$65.81	$1.00	$0.04	$1,063
2020-09-30	$65.73	$2.46	-$0.14	$1,025
2020-06-30	$65.88	$2.84	$0.20	$993
2020-03-31	$65.16	$2.79	$0.90	$823
2019-12-31	$50.78	$2.35	$1.50	$787
2019-09-30	$48.95	$1.00	$0.24	$806
2019-06-30	$50.28	$1.09	$0.15	$801
2019-03-31	$52.75	$1.26	$0.46	$815
2018-12-31	$52.60	$1.22	$0.14	$778
2018-09-30	$52.18	$1.33	$0.33	$769
2018-06-30	$52.40	$0.98	$0.32	$755
2018-03-31	$53.12	$1.02	$0.42	$744
2017-12-31	$53.78	$1.01	$0.24	$731
2017-09-30	$54.39	$1.24	-$0.02	$610
2017-06-30	$31.02	$2.51	$0.36	$566
2017-03-31	$31.78	$2.34	$0.41	$551
2016-12-31	$32.27	$2.20	$0.49	$577
2016-09-30	$32.70	$1.43	$1.25	$546
2016-06-30	$29.55	$0.46	$0.19	$515
2016-03-31	$30.28	$1.13	$0.27	$504
2015-12-31	$30.99	$1.61	-$0.33	$500
2015-09-30	$29.71	$1.50	$0.28	$436
2015-06-30	$28.64	$2.02	$0.86	$420
2015-03-31	$28.41	$1.47	$0.75	$407

 BPS 즉 주당 순자산을 보면 꾸준하게 우상향함을 알 수 있다. EPS가 음수를 형성하는 때가 있다. 매출 또한 점점 늘어나면서 우상향을 그리고 있다.

 

FCF / 부채자산비율

Date	TTM FCF	Debt to Equity Ratio
2021-03-31	N/A	0.94
2020-12-31	15.99	0.96
2020-09-30	22.5	0.93
2020-06-30	20.27	0.92
2020-03-31	17.8	0.93
2019-12-31	15.89	1.18
2019-09-30	17.1	1.27
2019-06-30	14.01	1.24
2019-03-31	14.04	1.13
2018-12-31	12.18	1.19
2018-09-30	17.36	0.99
2018-06-30	21.03	0.98
2018-03-31	21.02	0.97
2017-12-31	25.5	0.94
2017-09-30	18.24	0.9
2017-06-30	36.51	1.5
2017-03-31	37.7	1.43
2016-12-31	32.18	1.38
2016-09-30	37.35	1.37
2016-06-30	16.3	1.61
2016-03-31	11.48	1.57
2015-12-31	9.89	1.52
2015-09-30	8.49	1.35
2015-06-30	9.04	1.46
2015-03-31	9.69	1.44

 부채자산비율의 경우 1을 언저리를 유지하고 있다.

 

Year	Digital Realty Trust Annual Free Cash Flow
2020	2,271.16
2019	1,513.82
2018	1,671.53
2017	696.87
2016	397.28
2015	883.16
2014	669.53
2013	497.08
2012	-1,018.24
2011	204.35
2010	-959.97

 

시가배당률 / 배당성향

 시가배당률은 2.93%, 배당성향은 69.77%로 배당 성향이 나쁘지 않다. 또한 배당을 12년 연속으로 올려 배당 투자에도 좋아보인다. 

 

기타

2020년도에 고용자수를 전년대비 85%가 증가했다. 이전 16~19년도 증가율이 3~6%를 형성했던 것을 보면 기업을 크게 성장시키려고 하는 의도로 볼 수 있을 것 같다.

 

추가 분석 필요 내용

1. Equinix 기업 분석 (경쟁자 비교)
2. 다른 데이터 센터 기업들 (경쟁자 비교)
3. 반도체 시장은 어떻게 될 것인가? (공급업체)
4. 반도체 시장 공급 변화로 인해 타격을 입을 확률? (e.g. 반도체 수급 부족으로 인한 데이터 센터의 행방)

최종 정리

 솔직히 아직 투자를 할지는 결정을 못하겠다. 경쟁 업체인 Equinix가 사업 구조상 좀 더 미래가 유망해보이기도 하며, 리츠 주식임에도 불구하고 시가배당률이 좀 낮기 때문이다. 다만 리츠임에도 불구하고, 데이터센터 및 클라우드와 관련지어 볼 때 성장성도 어느 정도 갖추고 있기 때문에 단순히 리츠 주식으로만 볼 필요는 없을 것 같다. Equinix 기업도 분석해본 후에 결정하는 것도 나쁘지 않아 보인다.