[내집마련] #1 부동산 매매 시 주의사항

 이번 포스팅에서는 부동산 매매 시 주의해야 할 점을 정리해보자.

---

[요약]
▣ 계약 전 현장답사하기
▣ 대화하고 있는 사람이 누구인가 (중개인, 매도인)
▣ 등기부등본 확인하기
▣ 계약서 작성
▣ 특약사항
▣ 계약금, 중도금, 잔금 입금
▣ 계약 시 녹음하기
▣ 계약일과 잔금일

---

계약 전 현장 답사하기

 매수하고자 하는 집을 방문하여 누수는 없는지, 채광은 괜찮은 지, 난방은 잘 되는지, 중대한 하자는 없는지 체크해야 한다.

 

 간혹 집을 보지 않고 매매하는 경우도 있다. 세입자가 집을 보여주지 못하는 경우 집 내부를 보지 못한다. 하지만 구조는 대부분 비슷하니 사려는 집도 비슷할 터이고, 그렇기 때문에 굳이 안 봐도 괜찮다고 생각하는 것이다. 내 개인적인 입장으로는 절반은 맞고 절반을 틀리다고 생각한다. 자신이 처한 상황에 맞게 잘 판단하여 생각하도록 하자.

---

대화하고 있는 사람이 누구인가

- 부동산 중개인

  먼저 부동산 중개인을 확인해야 한다. 현재 내가 대화하고 있는 사람은 부동산 중개인인지 아니면 업무 보조인인지 모르는 경우도 많다. 당연히 부동산 중개인 사장님이라고 생각할 수도 있지만, 알고 보면 업무 보조인인 경우도 더러 있다.

 

 또한 매물을 여러 개를 보다 보면 어디 부동산인지 헷갈리는 경우가 많다. 이러한 경우를 방지하기 위해 미리미리 전화번호부에 부동산 이름과 함께 저장해두도록 하자.

 

- 매도인

  다음으로 매도인이 소유자 본인인지 아니면 대리인(ex. 소유자의 가족)인지 판단할 필요가 있다.

 

 소유인 확인의 경우, 등기권리증, 등기부등본, 신분증으로 본인이 맞는지 확인하자.

등기권리증이란?
 2011년 10월 12일 이전에 부동산 등의 등기를 마치면 등기소에서 발급하여 주던 서류. 일명 '등기권리증'이라고도 하였으며, 속칭 땅 문서니 집 문서니 하는 것은 실은 이를 지칭하는 것이었다.

 

 만약 대리인이라면, 단순히 중개인으로부터 '대리인 분이 대리권 위임권 있어요~' 라는 말을 듣는 것이 아니라, 소유자 인감이 찍힌 위임장, 소유자 인감 증명서, 소유자 인감도장, 소유 신분증 및 수임인 신분증으로 확인하자. 이러한 서류는 필요시 복사본을 받아놓도록 하자.

 

인감이란?
당사자의 동일성 여부를 확인하기 위하여 관공서 또는 거래처 등에 미리 제출해 두는 특정한 인발을 말한다.

참고로, 돈은 당연히 대리인이 아닌 소유주 본인에게 직접 보내야 한다.

---

등기부등본 확인하기

 기본적으로 매매 물건과 주소가 일치하는지 확인하자. (기본 중의 기본!)

 

 갑구에 지금 거래하고 있는 사람이 소유자가 맞는지 여부, 소유권 내용, 가압류/가처분/가등기 여부를 확인하자. 특히 가압류/가처분/가등기의 경우 부동산 처분을 제한하는 권리이므로 주의하자.

 

 만약 어쩔 수 없이 계약을 해야 하는 상황이라면 '처분 제한된 원인 파악 및 완벽 해소 말소등기 조건'을 계약서에 명시해두어야 한다.

가압류/가처분?
세금을 내지 않을 때 나오는 것으로, 말소되어야 한다.

가등기
가등기의 경우 언제든 소유주가 바뀔 수 있으므로 계약을 피해야 한다.

 

 을구에 근저당이나 담보물권이 잡혀있는 것은 없는지, 이 집의 가치가 얼마인데 거기에 근저당이 선순위로 얼마나 걸려있는지, 융자는 얼마나 있는지 확인해야 한다.

융자가 있으면 무슨 문제?
매도인의 융자를 그대로 승계받으면 안 된다. 요새는 사람마다 신용 등급이 다 다르기 때문에, 매도인은 자신의 융자를 말소하고, 매수인의 융자로 해야 한다.

 가장 중요한 것은 등기부등본은 계약 시, 중도금 시, 잔금 시 모두 확인해야 한다는 점이다. 계약하고 난 후 매도인이 대출을 받는 경우도 더러 있기 때문이다.

---

계약서 작성

 계약서는 반드시 매도인, 매수인, 중개인 모두가 한자리에서 작성하도록 한다.

 

 순서는 이렇다. 부동산의 표지, 전용면적을 기재한다. 매매대금 확인, 계약금, 잔금 등의 계약 내용을 기재하도록 한다.

 

 계약서에는 제1조~9조가 적혀 있는데 이는 민법 상 내용이고 중개인이 설명할 것이다. 중개인 설명이 없다면 설명을 요구하도록 하자.

---

특약사항

 계약서에서 중요한 특약사항이다. 이곳에는 디테일한 약속 내용을 모두 적으면 된다. 이때 그 특약을 지키지 않았을 때의 내용도 적어주어야 한다.

 예를 들어, '집 내부 모든 면에 도배를 해주기로 했으며, 만약 지키지 않을 시 100만 원을 위약금으로 준다.'와 같이 말이다.

 

 필수적으로 작성하는 특약사항은 아래와 같다.

 

 집 상태와 관련하여 '현 시설상태에서의 계약이며 잔금 시까지 누수 및 중대한 하자는 매도인이 책임진다.'이다. 이렇게 때문에 현장답사가 중요하다.

 만약 융자가 없다면, '현 등기부등본 상 융자 없는 상태에서의 계약임'을 적어준다. 만약 융자가 있는 경우라면, '현 등기부등본상 채권 최고액 ###, 어느 은행 근저당권 설정 상태에서의 계약이며, 매도인은 잔금 금과 동시에 전액 상환 말소하기로 한다.'를 작성해주어야 한다.

 또한 소유권 이전을 위해 '매도인은 잔금과 동시에 소유권 이전에 필요한 제반 서류를 제출한다.'를 적어준다.

 관리비의 경우 '관리비, 제세공과금은 잔금일 기준으로 매도인이 정상한다.'를 작성해준다.

 

 특약사항의 경우 별지 작성도 가능하다. 계약 당시에는 좋게 좋게 말할 수 있으나, 분쟁이 발생하면 계약서에 쓰인 대로 되기 때문에 그만큼 계약서가 중요하다.

---

계약금, 중도금, 잔금 입금

 계약서에 작성한 일시에 따라 계약금, 중도금, 잔금 순으로 매도인에게 입금해주면 된다. 앞서 말한 것과 같이 반드시 소유자 본인에게 직접 입금하도록 하자.

 

 중도금 시 주의사항으로 집값이 빠르게 오르는 경우 중도금을 미리 넣는 경우도 있다. 분쟁을 방지하기 위해 중도금을 미리 납입하지는 말고 정확한 기일에 정확히 기입한다.

 

 잔금의 경우 매도인, 매수인 동시 이행 관계에 있다. 따라서 중개업소에서 매수인, 매도인, 중개인 모두 모여 한자리에서 처리하도록 하자.

---

계약 시 녹음하기

 대화자 간 녹음하는 것은 불법이 아니다. 따라서 계약 당시 녹음을 반드시 하도록 하자. 분쟁이 생기면 중요한 증거로 사용할 수 있으며, 만약 다행히 문제가 없다면 그냥 파기시키면 된다.

 

 녹음 동안에는 '이런 것 해주세요 저런 것 해주세요.' 등 계약 당일 날 꼭 이야기를 나누자.

---

계약일과 잔금일

 계약일 잔금일은 반드시 평일로 하자.

 계약일의 경우 평일에 관공서에 해당 물건에 관해 확인 가능하므로 평일로 하는 것이다.

 잔금일의 경우, 소유권을 이전해야 하므로 평일로 하는 것이며, 가능한 오전으로 하자.

---

부동산 사기 유형

 마지막으로 부동산 사기 유형을 알아보자.

 

 매매대금 먼저 다 받고 등기서류 넘기지 않고 잠적하는 경우가 있다. 반드시 계약서에 등기서류 넘기는 조건을 기재하도록 하자.

 잔금 전 매수인 모르게 융자 신청하는 경우도 있다. 계약 시, 중도금 시, 잔금 시 등기부등본을 확인하자.

 융자상환 말소하지 않고 잠적하는 경우도 있다. 잔금일 날 반드시 융자상환 말소하도록 계약서를 작성하자.

---

 큰돈이 오고 가는 부동산 매매. 확인해야 할 항목들은 반드시 확인하고 계약하도록 하자.