[부동산] #6 LTV(주택담보대출) & DTI(총부채상환비율) & DSR(총부채상환능력비율)

부동산 매매를 알아보다 보면 LTV, DTI, DSR이라는 단어가 계속 나온다. 굳이 왜 영어를 쓰나 싶어서 한국말을 보니 주택담보대출, 총부채상환비율, 총부채상환능력비율이라고 한다. 왜 영어를 쓰는지 알았다.

일단 한국말은 와닿지가 않고, 그냥 영어를 대명사마냥 사용하고 있는 것 같다. 부동산 좀 아는 사람들끼리는 굳이 뜻을 풀어서 설명하지 않아도 LTV~! 하면 당연스럽게 주택담보대출~! 로 이해하는 것이다. 나도 여기에 익숙해지기 위해 LTV, DTI, DSR에 대해 항상 찾아봤고, 찾아봤을 때마다 '아~ 이거~'라고 깨달은 척 하지만 하루가 지나면 뇌가 리셋된다...

이번 포스팅을 통해 LTV, DTI, DSR에 대해 정확히 이해하고 다음부터 까먹지 않도록 하려 한다. 물론 평소에 정리가 안 되었던 분들께도 조금이나마 도움이 되면 좋을 것 같은 마음에 포스팅을 시작한다.

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LTV (Loan-To-Value Ratio)

주택담보대출. (LTV는 한국말이 더 쉽다.)
영어를 직역하면 '가치 대비 빌릴 수 있는 돈의 비율'이다. 여기서 가치라 함은 구매하려는 부동산(집)의 가치이다. 그냥 쉽게 말하면 집값, 매매값이다. 빌릴 수 있는 돈은 대출금을 의미한다.

LTV
= 대출금 / 주택매매가 * 100

LTV 비율이 50%라면, 매매가가 6억인 부동산을 살 때 50% 금액인 3억만큼 주택을 담보로 대출 받을 수 있다.

이러한 LTV 비율은 지역마다 다르기 때문에, 구매하려는 부동산의 지역을 잘 숙지해야 한다. (이 내용은 포스팅 하단에서 다룬다.)

무주택 실수요자 LTV 우대 10%
만약 주택담보대출을 받으려는 사람이 무주택 실수요자 즉, 현재 주택이 없고 실제로 구매하는 집에 거주한다면 10% 더 우대해준다. 예를 들어, (아래에서 다루겠지만) 투기과열지역의 경우 40%이지만, 무주택 실수요자에게는 50%를 적용한다. 단, 매매가가 6억 이하여야 한다.

매매가 기준은?

LTV를 산정할 때의 매매가는 'KB부동산시세'를 기준으로 한다. 그냥 실거래가로 하면 같은 아파트라 하더라도 LTV가 천차만별이기에 이렇게 KB에서 공시한 부동산의 시세를 기준으로 LTV를 산정한다.
부동산 어플에서 6억에 올라온 집을 보고 '3억 주택담보대출 받을 수 있겠구나'하면 안 된다. 막상 KB부동산시세를 보면 보통 그보다 낮은 가격이다.

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DTI (Debt-To-Income Ratio)

총부채상환비율. (한국말 어렵다.)
영어를 직역하면 '수입 대비 부채(빚)가 차지하는 비율'이다. 여기서 수입이라 함은 근로소득원천징수영수증 기준 1년 수입이다. 그냥 쉽게 말하면 연말정산결과에 나오는 1년 근로소득. 부채는 (연간주택담보대출원리금 + 기타대출이자)이다.

DTI
= (연간주택담보대출원리금 + 기타대출이자) / 연간소득 * 100

이제 돈을 빌리는 사람의 소득까지 고려해서 갚을 능력이 있는지를 판단하겠다는 것이다. 과하게 대출을 받아서 집을 사려는 사람들을 규제하겠다는 의미이다.

DTI 비율이 50%라면, 근로소득원천징수영수증 기준 1년 수입이 6000만원인 사람은 매년 갚아야 할 주택담보대출 원리금과 자신이 갖고 있는 모든 대출의 매년 이자를 합한 것이 3000만원 이하여야 한다.

원리금? 원금과 이자를 합한 금액

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DSR (Debt-Service Ratio)

총부채상환능력비율. (한국말 어렵다.)
영어를 직역하면 '이자지불능력 대비 부채(빚)가 차지하는 비율'이다. 여기서 '이자지불능력'은 근로소득원천징수영수증 기준 1년 수입이다. 부채는 연간모든대출원리금이다.

DSR
= 연간모든대출원리금 / 연간소득 * 100

부채의 의미가 DTI와 다르다. DTI에서는 원리금은 주택담보대출만 봤고, 이자는 기타대출만 봤다. 하지만 DSR에서는 모든대출의 원리금을 본다. 돈을 빌리는 사람의 갚을 능력을 좀 더 타이트하게 판단하겠다는 것이다.

DSR 비율이 50%라면, 근로소득원천징수영수증 기준 1년 수입이 6000만원인 사람은 자신이 가지고 있는 모든 대출의 원리금이 3000만원 이하여야 한다.

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지역별 LTV, DTI, DSR

이전 포스팅에서 부동산 지역에 대해 다뤘었다.
2021.05.31 - [ECONOMICS/부동산 파헤치기] - [부동산] #5 부동산 지역 분류 / 당해지역 / 기타인근지역

[부동산] #5 부동산 지역 분류 / 당해지역 / 기타인근지역

LTV, DTI, DSR은 지역마다 비율이 다 다르다. 투기가 과열되었다고 판단되는 서울 및 몇몇 수도권은 그 기준이 많이 타이트하다. 현재 ('21년 6월 18일) 기준으로, 지역별 LTV, DTI, DSR 기준은 다음과 같다.

출처: https://m.blog.naver.com/we_are_youth/221587753121

아무래도 점점 경쟁이 과열되다보니 심사하는 기준이 까다로워지는 것 같다. 만약 집을 알아본다면 LTV, DTI, DSR에 대해서 잘 숙지해야 할 것 같다. 집 살 준비를 다 해놨는데, 이를 고려하지 않거나 계산을 잘못해서 대출이 안 나오면 큰 일이 나기 때문이다.

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마치며

이번 포스팅을 통해 개인적으로 찝찝했던 부분이 정리된 것 같다. 그동안 대략적으로만 알고 있던 LTV, DTI, DSR 개념에 대해 깔-끔하게 정리할 수 있었다.
이제 집만 사면 된다. 근데 집을 살 수가 없는게 문제다. (^^~)