[부동산] #2 주택청약 - 일반공급 방식 (1순위/순위순차제/가점제/추첨제)

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2021.05.25 - [ECONOMICS/부동산 파헤치기] - 주택 청약 #1 : 아파트 공급 방식 (입주권/분양권)

주택 청약 #1 : 아파트 공급 방식 (입주권/분양권)

 

 지난 포스팅에서 우리나라 아파트 공급 방식에 대해 설명했다. 분양권은 청약을 통해 얻을 수 있다고 했으며, 공급방식은 크게 2가지로 일반공급과 특별공급으로 나뉜다고 언급했다. 이번 포스팅에서는 일반공급에 대해 자세히 알아보도록 한다.

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주택 청약

 설명에 앞서 주택청약이란 무엇인지 정리해본다. 주택청약이란 주택을 분양 받으려는 사람이 분양주택의 종류에 따라 일정한 입주자격을 갖추어 사겠다는 의사표시로 예금 등에 가입하는 것을 말한다. 여러 시중은행에서 주택청약상품을 판매하고 있다. 주택청약예금에 대한 개괄적인 정보는 아래와 같다.

구분	설명
납입 방법	매월 2만원 이상, 최대 50만원 까지
소득공제 조건	원천징수 기준 7천만원 이하 근로자
소득공제 한도	연간 최대 240만원 한도 내 40%
금리	최대 연 1.8%
취급은행	우리, 국민, IBK, 농협, 신한, KEB, 대구, 부산, 경남

 유의해야할 점은 매월 2만원 이상 넣어야 인정된다는 점이다. 필자가 이전에 주택청약통장에 1만원 입금을 시도한 적이 있는데 이체가 거부되었다. 자동으로 은행 시스템 상 입금이 불가능하니, 만약 이체가 거부가 된다고 해서 당황하지 말고 2만원 이상의 금액을 입금해주자.

 1회 납입 당 최대 인정되는 금액은 10만원이다. 따라서 소득 공제를 받기 위해 더 많은 금액을 예치해둘 수 있으나, 실제 하기에서 설명할 일정 자격 요건을 갖추는 데에 사용되는 예치금은 최대 10만원이 인정된다.

 연체 납입하지 않게끔 주의해야 한다. 후술할 내용에 포함되어 있겠지만, 국민주택(공공분양)의 경우 연체 없이 납입해야한다는 조건이 있다. 연체 납입한다고 지금껏 예치한 이력들이 쓸모가 없어지는 것은 아니지만, 연체 납입 시 납입인정일에 지연이 발생한다. (이 부분은 계산식이 들어가는 내용이라 복잡하므로 나중에 다른 포스트에서 정리할까 생각 중이다.) 아무튼 중요한 것은 연체 없이 납입함에 유의하자.

 

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국민주택 일반공급 방식

국민주택의 일반공급 방식

 국민주택의 경우 조건에 따라 1순위 또는 2순위를 부여 받는다. 1순위에게 우선적으로 공급한 후 남은 물량을 2순위에게 공급한다. 1순위 내에서는 무주택기간, 납입횟수, 납입총액에 따라 순위를 계산하여 우선순위를 정하는 순위순차제를 적용한다. 각각에 대해 좀 더 자세히 살펴보자.

국민주택 1순위 조건

국민주택 1순위 조건 기준
1. 가입기간	투기과열지구: 24개월 경과 조정대상지역: 24개월 경과 수도권: 12개월 경과 수도권외 6개월 경과
2. 납입횟수	투기과열지구: 24회 이상 조정대상지역: 24회 이상 수도권: 12회 이상 수도권외 6회 이상 *매달 연체 없이 연체해야 함. 연체하여 납입 시, 순위 발생일이 미뤄짐.
3. 무주택 세대주	-

 위 조건을 만족하는 청약신청자들은 다음 단계로 넘어간다.

 

국민주택 1순위 내 경쟁 : 순위순차제

국민주택 순위순차제 기준
전용면적	순차
40미터제곱 이하	1순차: 3년 이상 무주택세대구성원 & 납입횟수가 많은 사람 2순차: 납입횟수가 많은 사람
40미터제곱 초과	1순차: 3년 이상 무주택세대구성원 & 납입총액이 많은 사람 2순차: 납입총액이 많은 사람

 여기서 중요한 부분이 전용면적에 따라 기준이 다르다는 점이다. 40미터제곱 이하의 경우 횟수가 중요하며, 40미터제곱 초과의 경우 총액이 중요하다. 예를 들어, 2년 간 20만원 씩 납입*한 사람(A)과 3년 간 2만원 씩 납입한 사람(B)이 있다고 가정해보자. 만약 40미터제곱 이하의 아파트에 청약을 넣는 경우 횟수가 많은 B가 당첨이 될 것이고, 40미터제곱 초과하는 아파트에 청약을 넣는 경우 총액이 많은 A가 당첨될 것이다. 이처럼 면적에 따라 조건이 다르니 이에 주의해야 한다. (*청약 시 최대 10만원까지 인정됨에 유의하자.)

 

내 상황 분석

 요즘 공공분양 커트라인은 2,000만원 정도라고 한다. 매달 10만원만 인정이 되므로 기간으로 치면 약 16년 8개월이다. (위례지구 기준)  보통 40대까지 꾸준하게 넣어야 안정권이라고 한다. 현재 내 청약통장에는 약 500만원 정도가 예치되어 턱 없이 부족하네..

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국민주택/민영주택 일반공급 방식

민영주택의 일반공급 방식

 민영주택의 경우 조건에 따라 1순위 또는 2순위를 부여 받는다. 1순위에게 우선적으로 공급한 후 남은 물량을 2순위에게 공급한다. 1순위 내에서는 무주택기간, 부양가족여부, 입주자저축가입기간에 따라 점수를 계산하여 우선순위를 정하는 가점제를 적용한다. 각각에 대해 좀 더 자세히 살펴보자.

민영주택 1순위 조건

국민주택 1순위 조건 기준
1. 가입기간	투기과열지구: 24개월 경과 조정대상지역: 24개월 경과 수도권: 12개월 경과 수도권외 6개월 경과
2. 예치금	납입인정금액이 지역별 예치금액 이상임 (횟수는 무관)
3. 무주택 세대주	-

 

지역별 예치금?

 지역별 예치금은 아래와 같다. 횟수와 무관하니 만약 예치금이 모자른 경우 한번에 납입할 수 있다.

전용면적	서울/부산	기타 광역시	기타 시/군
85미터제곱 이하	300만원	250만원	200만원
102미터제곱 이하	600만원	400만원	300만원
135미터제곱 이하	1000만원	700만원	400만원
모든 면적	1500만원	1000만원	500만원

 

민영주택 1순위 내 경쟁 : 가점제

 1순위 조건을 갖춘 사람들은 이제 3가지 기준에 따라 점수를 부여 받는다. 3가지 기준은 무주택기간, 부양가족여부, 입주자저축가입기간이며, 각 기준 별로 점수표에 따른 점수를 부여 받아 총점을 계산한다. 만점 84점이다.

기준 #1 - 무주택기간

 무주택기간에 따른 점수표는 아래와 같다.

출처 : 직방

 무주택자 자격을 갖추기 위한 요건과 기간 산정 기준은 아래와 같다.

무주택자 요건?
입주자 청약통장 가입자와 동일한 주민등록상에 등재된 청약신청자를 포함한 세대원(배우자 직계 전속, 직계비속) 전원이 주택을 소유하지 아니하여야 한다.

무주택자 기간?
무주택자 기간은 입주자 모집공고일로부터 청약신청자 및 그 배우자를 기준으로 산정한다. 청약통장 가입자의 연령이 만 30세가 되는 날부터 무주택 기간을 산정하되, 가입자가 만 30세 이전에 혼인한 경우는 혼인신고일부터 계산한다. 청약통장 가입자 또는 배우자가 과거 일정 기간 주택을 보유하다 처분한 경우에는 처분한 후 최근 무주택자가 된 이후부터 무주택기간을 계산합니다.

 

기준 #2 - 부양가족여부

 부양가족여부에 따른 점수표는 아래와 같다.

출처: 직방

 

 부양가족으로 인정되는 조건은 아래와 같다.

부양가족 요건
1. 소득 요건: 연간 소득금액 100만 원 이하(근로소득만 있는 경우 총 급여 500만 원 이하)
2. 나이 요건: 본인과의 관계에 따라 다르며 장애인의 경우에는 적용하지 않음
3. 동거 요건: 주민등록표 상 같은 주소지에 거주하며 현실적으로 생계를 같이하는 가족이어야 함. 부모와 조부모의 경우 동거 요건을 충족해야 하지만, 따로 살고 있더라도 생활비를 보내드리는 등 실질적으로 부양을 하고 있다면 부양가족으로 인정.

기준 #3 - 입주자저축가입기간

 청약상품 가입 기간에 따른 점수는 아래와 같다.

출처: 직방

 

내 점수 계산 : 17점 (ㅠㅠ)

 현재 만 30세가 되지 않았으므로 무주택기간 점수는 2점이고, 현재 나에게 따로 잡힌 부양가족은 없으므로 5점이며, 청약통장은 가입한지 약 9년 되었으므로 10점이다. 따라서 총점은 17점이다.

 글을 보니 서울 지역은 50~70점대, 수도권택지지구는 30~40점대가 좋다고 한다. 만약 20점대라면 청약으로는 당첨이 어려우니 추첨제를 노리는 것이 낫다고 한다.

 

민영주택 1순위 내 경쟁 : 추첨제

 나의 경우와 같이 가점제 기준의 점수가 현저하게 낮으면 정말 청약은 불가능하다. 이런 사람들을 위해 있는 제도가 '추첨제'이다. 추첨제는 말 그대로 가점 순위 상관없이 추첨 방식을 통해 당첨자를 선정하는 로또다.

 추점제의 경우, 공공분양은 그 물량이 배정되지 않고 민간분양에만 물량이 배정된다. 민간분양 물량 중 면적에 따라 가점제/추첨제 비율이 나뉜다. 85미터제곱 이하의 아파트 중, 조정대상지역(청약과열지역)의 경우 25%를 추첨으로 당첨자를 선정한다. 85미터제곱 초과하는 아파트 중, 투기과열지구의 경우 50%, 조정대상지역(청약과열지역)의 경우 70%를 선정한다. 

 

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마치며

 일반공급 청약은 참 쉽지가 않다..

 공공분양의 경우, 통장가입은 '11년도에 했으나 납입횟수 및 납입금액이 낮은 편이다. 40대 청약신청자가 커트라인임을 고려했을 때 당첨은 많이 어려워보인다.

 민간분양의 경우, 가점이 현재 17점인데 이 또한 커트라인을 고려했을 때 당첨이 많이 어려워보인다. 그나마 노릴 수 있는 것이 추첨제이다.

 내집마련의 길은 멀고도 험하고 멀구나라는 것을 새삼 다시 느낀다...