[부동산] #1 아파트 공급 방식 (입주권/분양권)

들어가며

 거리를 지나가다보면 수많은 아파트들이 새로 지어지는 모습을 드물지 않게 볼 수 있다. 무심코 '누군가 분양 받아서 들어가겠구나.'라고 생각은 했지만, 곰곰이 생각해보면 저 집을 '어떻게 구매하는지'에 대해서는 깊게 생각해본 적은 없다.

 주택 청약에 관해 정리하기에 앞서 우리나라의 아파트 공급 방식을 이해할 필요가 있다. 부동산에 방문해서 집주인으로부터 집을 구매하는 것이 아닌, 국가 또는 민영건설사(푸르지오, 힐스테이트, 래미안 등)에서 건설하는 아파트들은 도대체 어떻게 개인한테까지 도달하는 것인가?

 

아파트 공급 방식

국내 아파트 공급 방식

 아파트를 살 수 있는 권리는 크게 2가지로 나뉜다. 입주권 그리고 분양권.

 

 '입주권'이란 정부 주도의 재개발과 재건축 사업, 택지개발사업구역 등으로 인해 주택이 철거되는 조합원에게 주어지는 입주 자격을 의미한다.  특정 지역이 재개발로 인해 철거되는 경우, 해당 지역의 조합원에게 누구보다 먼저 아파트에 입주할 수 있는 권리를 가지게 된다. 계속해서 '조합원'이라는 단어를 사용했는데, 특정 요건을 갖춘 사람들에게만 '조합원'이라는 자격이 주어지므로, 그 지역에 살았다고 해서 누구나 입주권을 받을 수 있는 것은 아니다.

 

 '분양권'이란 조합원이 아닌 일반 주택수요자가 청약통장을 이용해 새 아파트를 취득할 수 있는 권리를 말한다. 분양권을 얻기 위해서는 흔히 알고 있는 주택청약을 신청해야한다. 청약은 크게 공공분양과 민간분양으로 나뉜다.

 

 청약의 대상이 되는 아파트는 크게 국민주택과 민영주택으로 나뉘며, 각각 공공분양과 민간분양을 통해 공급한다.

 국민주택은 국가 또는 지자체에서 짓는 아파트 중 전용 면적 85제곱미터 이하의 아파트를 의미한다. 여기서 국가 또는 지자체라 함은 LH(한국토지주택공사), SH(서울주택도시공사), 지방공사, 주택도시기금 등을 의미하며, 이들이 공급하는 주택은 공공임대주택, 국민임대주택, LH아파트 등이 된다. 국민주택은 공공분양 청약의 대상이 되는 아파트이다.

 민영주택은 국가 또는 지자체 외의 일반 건설사에서 공급하는 아파트를 의미한다. (평수에는 제한이 없음) 흔히 말하는 푸르지오, 래미안 아파트 등을 생각하면 된다. 민영주택은 민간분양 청약의 대상이 되는 아파트이다.

 

참고) 택지?
 택지는 크게 2가지로 분류된다. 공공택지는 공공기관에서 일반인의 사유지를 매입 또는 국공유지 통해 조성하고 공급하는 택지로써, 국민주택건설, 대지조성, 산업단지개발 등과 같은 공공사업을 목적으로 주택을 건설하기 위한 용지를 말한다. 공공택지에는 국민주택과 민영주택이 건설될 수 있다. 민간택지는 공공기관이 아닌, 민간업체가 일반인의 사유지를 매입하여 조성하고 공급하는 택지로써, 공공사업 목적이 아닌, 사적영리를 목적으로 주택을 건설하기 위한 용지를 말한다. 재건축, 재개발 사업등이 민간택지 사업에 속하며, 민간택지에는 민영주택이 건설될 수 있다.

 

 공공분양과 민간분양의 대상이 되는 아파트는 크게 일반공급과 특별공급으로 그 물량이 공급된다.

 '일반공급'은 기본적으로 공급되는 방식이며, 청약을 신청할 수 있는 조건이 1순위와 2순위로 나뉘며, 이 조건을 만족하는 사람들끼리 또 다시 경쟁을 하게 된다. 이러한 조건들은 공공주택이냐 민영주택이냐에 따라 다르다. 

 허나 일반공급의 경우 특정 계층이 당첨되기 어렵다. 따라서 특정 계층을 위해 특별한 공급 방식을 마련하여, 특별계층에게 물량을 우선적으로 공급한 후, 남은 물량들을 일반공급 방식으로 공급하는데, 이것이 '특별공급'이다. 특별공급은 특정 조건을 만족하는 계층들이 청약 신청이 가능하며, 이 조건을 만족하는 사람들끼리 경쟁을 하게 된다. 이 조건은 공공주택이냐 민영주택이냐에 따라 다르다.

 

 일반공급과 특별공급으로 공급되는 공급물량의 비율은 다음과 같다. ('21년 5월 31일 기준)

구분		특별공급						일반공급
		합계	기관추천	다자녀	노부모	신혼	생애최초
국민주택		85%	15%	10%	5%	30%	25%	15%
민영주택	공공택지	58%	10%	10%	3%	20%	15%	42%
	민간택지	50%	10%	10%	3%	20%	7%	50%

 위 일반공급과 특별공급에 대한 내용은 매우 복잡하다. 일반공급과 특별공급에 대한 내용은 다음 포스팅에서 자세히 다룰 예정이다.

 

마치며

 주변 이야기를 들어보면 ‘청약은 하늘의 별따기’라고 한다. 이유는 뭘까? 내 주변에서 흔히들 하는 말은 ‘청약은 가점제인데, 현재 상태에서 가점에서 밀릴 수 밖에 없다.’, ‘소득 수준을 고려했을 때 어렵다.’, ‘추첨제는 말 그대로 로또.’, ‘특별공급도 가점제이기 때문에 도긴개긴.' 등이 있다. 솔직히 말하면 이런 말이 있다는 것만 알 뿐 '대충 어림짐작' 알고 있다. 사실 추첨제니, 가점제니, 무주택자니, 특별공급이니 어려운 말들이 난무하고 그렇기 때문에 이런 말들을 들으면 머리 속이 굉장히 복잡해진다.

 그리하여 나는 앞서 말한 주택 청약은 대체 어떻게 이루어지는지, 주택 청약을 노리기 힘든 이유는 구체적으로 어떤 것인지에 대해 공부하고 정리해보고자 한다. 이후 포스팅에서 계속.